다가오는 6월 이후 부동산 시장에서 하지 말아야 할 투자행위

 

 

안녕하세요~요즘아빠입니다 :)

 

부동산에 관심을 가지면서부터 배울것이 많은 부동산 관련 인플루언서들을 팔로우하고 구독하고 있습니다. 그중에서도 오윤섭님의 부자노트라는 블로그를 보면서 많은 인사이트를 경험하게 되고 투자상식들을 알게 되었는데요 제 블로그를 방문하시는 분들에게도 좋은 정보가 있어 공유해보려고 합니다. 다가오는 6월 양도세 및 종부세 중과가 시작하는 만큼 오윤섭님이 말하는 상승장 후반기에 하지 말아야 할 투자행위에 대하여 알아보고 정리해볼게요

 

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지난 주 부동산 시장에서 2가지 이슈가 단연 화제인데요 문재인 대통령의 부동산 시장에 대한 코멘트와 화성 동탄2신도시 분양단지의 기록적인 청약경쟁률이 그것입니다. “부동산 만큼은 정부가 할 말이 없다” 전국민들은 부동산에 대해 할말이 많은데... 대통령은 할 말이 없다며 지난 4년간 부동산 정책 실패를 자인하고서도 규제책은 계속 고수한다고 하니 참으로 답답합니다. 제가 누누이 말씀드렸지만 이번 정권은 누가 대통령이 돼도 수도권 집값이 상승할 것이라고 했습니다. 문제는 실수요자의 불안 심리를 새아파트 공급물량으로 잠재우지 않고 수요억제(결과적으로 부동산 증세정책)로 해결하려고 했기때문입니다.

역대급 유동상 장세에서 전세계 모든 나라는 민간 주택공급을 공격적으로 확대하는데 우리나라만 지난 4년간 수요가 많은 서울 등 수도권 도심에 신축 공급을 각종 규제책으로 가로막고 있습니다.

문재인정부가 그렇게 소중히 여기는 실수요자 보호를 위해 부동산 적폐인 다주택자에게 취득세 보유세 양도세 폭탄을 계속 투하하겠다는 입장을 고수하는 한 집값 안정은 갈수록 멀어질 것입니다. 야여 누가 집권하든 차기 정부에 엄청난 부담을 떠넘기게되는 꼴입니다.

다음은 동탄2신도시 동탄역 디에트르 퍼스티지 1순위 청약경쟁률입니다. 가점이 낮은 무주택자가 몰린 102A타입에 기타경기 1순위 경쟁률이 무려 5,436대 1에 달했습니다. 여기서 기타경기란 화성 거주와 화성외 경기도 거주 1순위자가 청약한 경쟁률을 말합니다. 동탄2신도시의 경우 화성 2년 이상 거주한 1순위자에게 일반공급물량의 30%를 우선공급합니다. 이어 앞에 말한 기타경기에 거주하는 1순위자에게 20%를 공급합니다. 나머지 50%는 화성 경기는 물론 서울 인천 등 수도권 전체 1순위자에게 공급합니다.

10억원을 버는 로또청약이라는 언론의 자극적인 뉴스까지 가세해 무주택자는 물론 1주택자도 묻지마 청약에 나섰습니다. 이런 분위기라면 오는 7월 이후 3기 신도시 사전청약 물량중 전체의 15%에 불과한 공공분양 일반공급의 경우 최소 500대 1 이상이 될 것입니다.

부천 대장지구의 경우 오는 12월 사전청약 물량 1천9백가구중 신혼희망타운 1천가구를 제외한 공공분양 물량은 900가구입니다. 이중 특별공급(85%)을 제외한 일반공급(15%)은 135가구에 불과합니다. 27가구에 불과한 기타경기 경쟁률은 1,000대 1 이상도 가능할 것입니다.

대장지구보다 선호도가 높은 하남교산지구, 고양창릉지구, 남양주왕숙지구는 그 이상의 경쟁률이 나올 것입니다. 가장 선호도가 높은 교산지구의 경우 11월 사전청약 공공분양물량이 1천가구입니다. 일반공급은 150가구에 불과해 1순위 평균 경쟁률은 최소 500대 1 이상이 될 것입니다. 예정 분양가가 최대 변수가 될 것입니다.

 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 수도권 주택시장 상승장 후반기에 하지 말아야 할 투자행위를 정리해봤습니다.

 

 

 

하락장을 예측하지 마라.

 

 

 

부동산 투자자라면 언제 하락장이 올지 수시로 예측합니다. 예측하지 않고 적극적으로 대응하는게 쉽지 않지만 하락장 예측보단 예측가능한 주택시장 변수에 적극적으로 대응해야 합니다.

그래도 예측하고 싶다면 신뢰하는 전문가의 예측을 참고하세요. 그런데 좋은 참고서를 많이 산다고 공부를 잘하지 않습니다. 부동산 예측도 마찬가지입니다. 시장에 끌려다니지 말고, 예측에 휘둘리지 말고 자산 구매력을 잃지 않는 자신만의 인사이트가 갈수록 중요할 것입니다.

개인적으로 신뢰하는 부동산 전문가가 세네명 있습니다. 제 예측과 항상 비교하면서 상승장 하락장 예측을 튜닝(조율)합니다. 제가 신뢰하는 전문가들은 서울 등 수도권 하락장이 시작되는 시기를 2026년에서 2030년 사이로 보고 있습니다. 만약 이게 맞다면 하락장 이전에 팔려는 아파트는 늦어도 2025년 이전에 팔아야 합니다.

부자노트에서 자주 말했듯 저는 2025년 이후 하락장 조짐이 본격적으로 시작될 것으로 봅니다. 매도물량이 쌓이고 미분양이 늘어나기 시작할 것으로 예측합니다. 그리고 하락장에 적극적으로 대응하고 싶다면 금리인상보단 미국 대도시 짒값과 수도권 미분양 추이를 예의주시하면 됩니다.

 

 

상급지로 갈아타기는 빠를수록 좋다.

 

 

 

 

비싸게 팔고 싸게 산다는 환상은 버려야 합니다. 5억원 짜리 아파트를 갖고 있는 1주택자가 현금이 많지 않는한 강남2구 아파트로 갈아탈 수 없습니다.

잘 생각해보세요. 내 아파트를 비싸게 팔려고 한다면 갈아탈 상급지 아파트는 더 비싸게 사야 합니다. 전용면적 84타입을 기준으로 시가 20억원 넘는 초고가 아파트를 보유한 사람은 당신보다 한참 위의 고수입니다. 당신 머리 위에 있다고 보면 됩니다.

시가 60억원인 강남 2주택 단독명의자가 종부세 부담으로 5월말까지 한 채를 팔까 고민하다 결국 계속 보유하기로 결정했습니다. 이게 무슨 의미일까요? 강남 부자들은, 즉 시가 20억원 이상 초고가아파트를 보유한 다주택자들은 싸게 팔지 않겠다는 것입니다.

빌라, 오피스텔, 주상복합은 가급적 시세차익용으로 사지마라. 나홀로 아파트도 마찬가지 입니다. 상승장 후반기엔 슈퍼스타, 지위재 아파트가 다시 상승폭이 커질 것입니다. 갭벌리기가 재개될 것입니다.

반포동에 산다는 게 그 사람 지위를 나타내는게 아닙니다. 래미안퍼스티지, 반포자이, 반포센트럴자이, 래미안원베일리, 디에이치라클라스 등 슈퍼스타 아파트에 소유거주하고 있어 서울성모병원 영안실에서 걸어서 집에 가야 지위를 대변하는 것입니다.

썩빌까지 모든 주택이 오르고 있는 지금 앞으로도 모든 주택이 오르는 시장일까요? 빌라가 작년에 많이 올랐다고 지금 내가 빌라를 산다고 매도전까지 많이 오를까요? 빌라가 4억원이 올랐는데 아파트는 8억원이 올랐다면 투자에 실패한 것입니다. 투자자의 자산 구매력이 떨어졌기 때문입니다.

땅값이 급등하는 신축(준공 5년 안팎) 역세권 빌라라면 미래가치(시세차익)보다 사용가치(현재가치)를 우선해 매수할 수 있습니다. 그러나 분명히 아셔야 합니다. 시세차익을 위해 빌라, 오피스텔, 주상복합을 매수할 경우 하락장에서 직격탄을 맞습니다. 투자수요 매물이 쏟아지고 매수세가 실종되는 것입니다. 급급매로 팔고 싶어도 팔리지 않으면 최악의 경우 하우스푸어가 됩니다.

상승장에서 가장 먼저 오른게 하락장에서 하락폭(%)이 가장 적고 가장 늦게 오른 것이 하락폭이 가장 클 가능성이 높습니다.

2010~2013년 수도권 하락장에서 강남 집값도 많이 하락했지만(특히 재건축단지) 펀더멘털(기초체력)이 강한 신축은 낙폭이 적었습니다.

다시 소환합니다. 2007년 입주한 대치아이파크의 경우 상승장 고점인 2009년 9월에 84타입 실거래가가 12억2천5백만원이었습니다. 하락장 바닥인 2013년 5월에 9억7천5백만원이었습니다. 전고점보다 20.2%로 하락했습니다. 하지만 수도권 외곽, 서울 외곽 빌라, 오피스텔은 물론 아파트도 낙폭이 컸습니다. 거래 자체가 3년 이상 중단됐습니다.

다시 한번 강조합니다. 상급지로 갈아탄다면 지금 갈아타야 합니다. 싸게 팔고 비싸게 사서 말입니다. 대출규제가 획기적으로 완화되지 않는 한 주택수를 유지하며 상급지로 갈아탈 수 없습니다. 주택수를 줄여야 갈아탈 수 있습니다.

하락장에서 하방경직성이 강한, 펀더멘털이 강한 아파트로 갈아타야 합니다. 지금 갈아타는데 가장 안전한 상급지는 2015~2017년에 먼저 오른 서울 등 수도권 1급지 아파트입니다. 그중에서도 입주한지 5년 전후된 신축, 준신축이 안전한 투자처입니다.

적어도 2023년까진 상승장에 베팅하고 투자하세요. 갈아타세요. 다주택자는 주택수를 줄이며(상급지로 갈아타며) 상승장에 베팅하세요.

갈아타기가 힘든 다주택자라면 늦어도 2024년까지 투자물량은 매도하고 주택수를 줄이세요. 3기 신도시보다 비교열위인 수도권 외곽 구축은 늦어도 2022년까지 매도하세요.

 

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※ 출처 : 오윤섭의 부자노트

 

오윤섭의 부자노트 : 네이버 블로그