전세계약갱신청구권 사용 방법 및 거부 방법

 

 

주택임대차보호법 개정으로 임차인의 짧은 계약기간을 보호하기 위해 '전세계약갱신청구권 제도'가 작년 7월 31일부터 시행되고 있습니다. 하지만 아직까지도 임대인, 세입자 모두 이 제도에 대해 이해를 못하고 혼란스러워하는 분들이 많이 있는데요 오늘은 전세계약 갱신청구권에 대하여 자세히 알아볼게요

 

 

 

 

 

 

전세계약갱신청구권

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▣ 전세계약갱신청구권이란??

 

 

전세계약갱신청구권이란 임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 2년 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 즉, 기존 2년의 계약에서 2년 연장되어 최대 4년까지 거주할 수 있는 것입니다. 임차인이 계약갱신을 요구했을 시 임대인에게 정당한 거절 사유가 없다면, 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 또한 계약갱신 시에는 종전 임대료의 최고 5% 이내에서만 임대료를 인상할 수 있습니다. 

 

이에 최근 시세가 많이 오른 아파트에서 임대료를 올려 받고 싶은 임대인과 더 올리길 원치 않는 임차인간의 법적인 분쟁이 다분히 발생하고 있습니다. 실제로 올해 5월 발표된 대한법률구조공단 자료에 따르면 임대차법 관련 상담 건수가 전년대비 2배가 넘었다고 합니다. 

 

 

 

 

▣ 전세계약갱신청구권 사용방법

 

 

전세계약갱신청구권을 사용하고 싶은 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전~2개월 전까지 계약갱신 요구를 임대인에게 해야 합니다. 또한, 청구권을 사용하기 위해서는 확실하게 의사표현을 해야 합니다. 임대인과 전화 통화를 한다면 그 내용을 녹음하거나 문자로 주고 받은 내용을 저장해두는 것이 좋습니다. 

 

만약 청구권의 행사시기에 임대인의 의사표시가 없는 경우에는 묵시적 갱신이 가능하므로 기존 계약 2년 + 묵시적갱신 2년 + 계약갱신청구권 2년(5% 증액) 총 6년의 계약이 가능합니다. 

 

계약갱신청구권을 사용한다고 해서 임차인은 무조건 2년 살아야 하는 건 아닙니다. 임차인은 언제든지 계약해지를 통보할 수 있으며, 임대인이 통지받은 날부터 3개월이 지나야 계약해지를 할 수 있습니다.

 

※ 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개원간 임대료 납부

 

 

 

 

 

▣ 전세계약갱신청구권 거부방법

 

 

갱신요구 거절 가능한 사유

• 임차인이 임차료를 2회 연체한 경우
• 임차인이 거짓 및 부정한 방법으로 임차한 경우
• 임차인이 주택 전부 또는 일부를 파손한 경우
• 임차인이 임대인 동의없이 전대한 경우
• 임대인 및 직계존비속이 실제 거주하려는 경우

 

 

임차인이 전세계약갱신청구권을 요구한다고 다 받아들여지는 건 아닙니다. 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 경우는 임차인이 임차료를 연체하거나 주택을 파손한다던지 다른 사람에게 전대한 경우에는 청구권 요구를 거절할 수 있습니다. 그리고 임대인 또는 직계존비속이 실제 거주하려고 하는 경우에도 청구권 요구를 거절할 수 있습니다. 

 

 

 

 

▣ 전세계약갱신청구권 Q&A

 

 

▷ 임대인 편 ◁

 

Q. 전세계약이 6개월 남은 집은 매입했습니다. 임차인의 계약이 끝나면 실입주 할 계획이었는데요. 임차인이 소유권이전 등기 전에 계약갱신청구권을 행사했어요. 이런 상황에서는 계약갱신 거절 가능한가요?

A. 이 질문에 대한 답은 '없다' 입니다. 문제는 소유권 상태에 있습니다. 이런 상황은 소유권이 넘어가기 전이기 때문에 임차인은 임대인에게 계약갱신청구권을 사용하고, 임대인은 매도를 원인으로 갱신 거절을 할 수 없습니다. 또한 청구권이 성립되면 매물을 매수자에게 포괄 승계하니, 소유권을 취득한 뒤에 계약갱신청구권을 실입주 사유로 거절할 수 없는 것이죠.

 

이런 경우 계약을 6개월 전에 하면서 소유권이전등기도 6개월 전에 미리 넘겨주는 방법이 있습니다. 아직 잔금이 마련되지 않아도 소유권을 먼저 매수자에게 넘겨주는 것은 가능합니다. 그러면 임차인은 청구권 사용 가능 시점에 소유권을 취득한 매수자에게 계약 갱신을 청구할 수 있습니다. 그리고 소유권을 지닌 매수자는 실입주를 사유로 이를 거절할 수 있는 것이죠.

 

Q. 계약만료기간에 나간다고 해놓고 번복하여 다시 계약갱신권 사용할 수 있나요?

A. 네 가능합니다. 단 세입자 말을 믿고 집을 파는 경우에는 안됩니다. 계약만료 2개월 전까지는 사용 여부를 번복할 수 있습니다. 이 때문에 집을 팔려는 집주인들이 피해를 본 경우가 꽤 있는데요. 그렇기 때문에 매매계약 시 계약갱신 행사 여부를 기재하셔야 합니다. 계약갱신요구권 행사 여부 확인서는 중개사에게 꼭 제출해야 합니다.

 

Q. 새로운 세입자와 합의하에 임대료를 낮추는 대신 계약갱신청구권을 사용하지 않겠다는 조건으로 계약했습니다. 그럼 갱신청구권 사용 못하는 거 아닌가요?

A. 그렇지 않습니다. 합의 하에 계약했다고 해도 계약갱신청구권 사용은 법으로 규정된 것이기 때문에 향후 행사가 가능합니다.

 

 

 

 

 

▷ 임차인 편 ◁

 

Q. 임대인이 실거주한다 해놓고, 임대하면 손해 보상은 얼마나 받나요?

A. 실거주 통보 후 2년이내 임대할 경우 아래 게재된 세 가지 중 가장 큰 금액으로 보상받을 수 있습니다.

• 월 임대료 3개월분(전세금 x 4%)
• (이전 월 임대료 - 새 임대료) x 2년분
• 실제로 임차인이 입은 손해액

Q. 임대인에게 계약갱신청구권 의사를 밝혔더니, 인상 금액을 10%로 올리겠다고 하는데요. 증액 금액이 5% 초과하면 계약이 어떻게 되나요?

A. 계약갱신청구권은 종전 임대료의 5% 이내로만 인상할 수 있습니다. 물론, 5%보다 적게 인상하는 건 문제가 안됩니다. 5% 이내로만 증액될 수 있으니까요. 만약 5% 초과로 증액하면 계약은 임대인과 임차인 모두 합의했어도 무효가 됩니다. 5% 초과 분은 반환 청구가 가능하고요. 단, 여기서 임차인의 갱신요구권 행사는 되돌릴 수가 없습니다. 갱신요구가 1회만 가능하기 때문에 임차인 분들도 갱신요구권을 신중히 사용해야 합니다.

 

Q. 이미 4년 넘게 전세 살고 있는데 계약갱신청구권 사용할 수 있나요?

A. 네. 사용할 수 있습니다. 과거 계약 상관없이 누구나 계약갱신청구권을 1회 사용 가능합니다. 단, 묵시적 갱신은 갱신청구권 사용이 아닙니다. 묵시적 갱신 이후 다음 계약 때 갱신청구권을 사용할 수 있어요.

 

Q. 집주인이 실거주 이유로 계약갱신 거절했는데, 이후 임대를 했는지 확인할 방법 없나요?

A. 이전 세입자라는 것을 증명하면 확정일자는 열람이 가능합니다. 하지만 전입신고는 개인정보보호 상 확인이 불가합니다. 그러나 올해 6월부터 전월세 신고제가 시행돼 임대 여부도 간편하게 확인할 수 있습니다.

 

Q. 임대인이 실거주한다 했는데, 제가 나간 뒤에 매도했을 경우 손해배상이 가능한가요?

A. 고의로 인한 허위 갱신 거절이면 손해배상 청구가 가능합니다. 그러나 현행 주택임대차법은 집주인이 실거주 목적으로 2년 내 임대하는 경우만 손해배상으로 규정하고 있고 매매하는 경우는 규정이 없습니다. 그래서 민법상 남을 속인 경우에 손해배상 청구로 가야 하는데요. 이는 증명하기가 쉽지 않습니다.

 

 

Q&A 출처 : 네이버 포스트

 

 

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지금까지 전세계약갱신청구권에 대하여 알아보았습니다. 아직 제도가 안정적으로 정착되지 않고 혼란스러운 점이 많은편인데요 임대인, 임차인 분들 모두 미리 숙지하시고 손해 보시는 일 없길 바랍니다.