2022년부터 바뀌는 부동산 제도 A-Z

 

 

임인년 검은 호랑이해에도 역시 부동산 이야기는 계속해서 뜨거운 감자가 될 전망인데요 오늘은 2022년부터 달라지는 부동산 제도에 대해 알아보겠습니다. 

 

 

 

 

 

2022년부터 바뀌는 부동산 제도 A-Z

---

1. 세제

▣ 고가 상가겸용 주택의 양도소득세 비과세 혜택 변경

 

• 현행 - 1가구 1주택자가 소유한 9억원을 초과한 상가겸용주택은 주택 면적이 상가 면적보다 클 경우 전체를 1주택으로 간주해 9억원 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용해왔다.
• 변경 - 2022년부터 양도분 9억원 초과 상가겸용주택은 주택 부분만 양도세 비과세 혜택과 80% 장기보유특별공제가 적용된다. 

 

9억원 이하 상가겸용주택은 지금의 제도가 적용되나, 서울 등 수도권에 위치한 대부분의 상가겸용주택은 9억원을 초과하기 때문에 비과세 혜택을 입은 소유자들은 줄어들 전망입니다.

 

 

 

▣ 1세대 1주택 비과세 적용 대상 주택 부수토지 범위 축소

 

 

• 현행 - 올해까지는 1세대 1주택의 부수토지 범위가 용도지역 구분없이 주택 정착면적의 5배까지 인정됐다.
• 변경 - 2022년 양도분부터 수도권 도시지역 중 주거, 상업, 공업 지역은 주택 정착면적의 3배, 수도권 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택을 받게 된다.

 

 

올해부터 수도권 도시지역에 위치한 주택의 양도소득세 비과세 혜택이 줄어들게 됩니다. 

 

 

 

▣ 동거주택에 대한 상속공제 적용대상 확대

 

 

• 현행 - 상속인과 피상속인이 하나의 주택에서 10년 이상 거주한 경우, 상속주택 가액 전부를 공제받는 상속인의 범위를 직계비속으로 제한했었다.
• 변경 - 2022년부터는 그 상속인의 범위가 확대된다.

 

 

상속인의 범위 확대에 따라서 사망 등의 사유로 대습상속을 받은 직계비속의 배우자도 공제를 받게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

2. 대출

▣ 대출 분할상환 확대 등 질적 건전성 제고

 

 

• 취지 - 금융당국은 2022년 1월부터 주담대의 분할상환 목표치를 상향 조정하고, 전세대출과 신용대출의 분할상환도 유도할 예정이다.
• 적용 - 이에 따라 2021년 6월 말 73.8%였던 개별 주담대 분할상환 목표가 80%로 상향된다. 전세대출 분할상환은 우수 금융사에 정책 모기지 배정을 우대하는 식으로 촉진할 예정이다.

 

 

이자와 원금을 함께 갚아야 하기 때문에 상대적으로 월 주거비가 적은 월세 수요가 늘어날 전망입니다. 

 

 

▣ 상환능력 중심의 여신심사 관행 확립(DSR 강화)

 

• 취지 - 가계부채 급증을 막기 위해 차주 단위 DSR 확대 적용이 앞당겨 시행되고, 제2금융권의 DSR 기준이 강화된다.
• 적용 - 2022년 1월부터 주담대와 신용대출, 카드론 등을 합한 총 대출금액이 2억원을 넘기게 되면 개인별 DSR 규제가 적용된다. 7월 이후부터는 총 대출금액이 1억원 초과로 DSR 규제가 확대된다. 더불어 제2금융권 60%로 적용되고 있는 DSR 기준도 1월부터는 50%로 하향된다.

 

이전에 비해 대출 가능액이 줄면서 주택 매수 심리 감소가 불가피할 전망입니다. 

 

 

 

 

 

 

3. 제도

▣ 주택관리업자 및 사업자 선정에 투명성 제고

 

 

• 취지 - 공동주택의 각종 입찰 절차를 개선하기 위한 '주택관리업자 및 사업자 선정지침' 개정안이 이르면 2022년 1월부터 시행된다.
• 적용 - 공동주택 사업자 선정을 위한 투명성 제고를 위해 전자입찰 적용을 현행 최저가 낙찰방식에서 적격심사 방식까지 확대한다. 또한 신규 사업자의 입찰참여 확대를 위해 제한경쟁입찰의 사업실적 인정범위를 확대(3년->5년)하고 적격심사제 실적기준 상한을 축소(최대 10건->5건)한다.

 

 

▣ 무주택 청년의 월세범위 내에서 최대 20만원 지원

 

 

• 취지 - 저소득 무주택 청년에게 1년간 최대 20만원을 지원해 주는 '청년 월세 지원 사업'이 2022년부터 3년간 시행된다.
• 대상 - 독립 거주 무주택 청년으로 본인 소득이 중위 소득 60% 이하이면서, 원가구 소득이 100% 이하여야 한다.

 

 

▣ 외국인 임대사업자 등록 관리 강화

 

 

• 현행 - 외국인이 임대사업자로 등록하는 경우에는 체류자격 등을 확인하는 절차가 없어 부적격 외국인이 임대업으로 부당이익을 취해도 막지 못하는 폐단이 이어져있다.
• 변경 - 2022년 1월 15일부터 외국인이 주택 임대사업자로 등록을 하기 위해서 신고서와 외국인등록 사실증명서를 제출해야 한다. 신고서 기재사항에는 외국인 등록번호, 국적, 체류자격, 체류기간 등이 추가된다.

 

 

이제부터 편법 또는 불법으로 부동산 임대사업을 하는 외국인에 대해 관리가 강화됩니다.

 

 

▣ 빈집실태조사 의무화 등 도시지역 빈집 정비기반 마련

 

 

• 취지 - 2022년 1월부터 지자체장이 5년마다 의무적으로 도시지역 빈집 실태 조사를 실시해야 하고, 위해한 빈집에 대한 안전조치 불이행 시 빈집 소유자에게 이행강제금을 부과할 수 있게 된다.
• 적용 - 이행강제금은 1년에 2회까지 건축물 시가표준액의 50% 이하 범위에서 부과할 수 있다. 지자체장이 공익 목적으로 빈집 정비사업을 시행하는 경우, 사업시행구역 내에 있는 빈집을 수용 또는 사용할 수 있는 근거도 마련됐다.

 

빈집의 효육적 정비 및 활용이 가능할 전망입니다.

 

 

▣ 200가구 미만 소규모주택 공공재건축, 용적률 완화 등 인센티브 부여

 

 

• 취지 - 2022년 1월 20일부터 공공임대주택 기부채납을 전제로 한 소규모 재건축 사업에 대해 용적률과 높이제한, 대지의 조경기준 등 건축규제가 완화된다.
• 적용 - 인근지역을 편입할 필요가 있는 경우에는 사업시행면적을 20%(최대 1만->1만2,000㎡ 미만)까지 확대할 수 있다. 소규모 재건축 사업은 노후 주택단지(아파트, 연립 등)의 주거환경을 개선하는 사업으로, 사업구역 1만㎡, 기존주택의 가구수가 200가구 미만인 지역에서 추진할 수 있다.

 

 

소규모 재건축 사업의 확산에 따른 도심내 신속한 주택공급이 기대됩니다.

 

 

▣ 건축물 피난, 방화구조 등 기준 변경

 

 

• 취지 - 2022년 2월 11일부터 공장과 창고 등 건축물의 마감재료 설치공사의 감리자는 건축 또는 안전관리 분야의 건축사보를 현장에 한 명 이상 배치하여야 한다.
• 적용 - 방화에 지장이 없는 재료로 설치해야 하는 범위를 모든 공장 및 창고로 확대했다. 한편 발코니에 설치해야 하는 대피공간을 대체할 구조, 시설 기준 등을 마련해 기술 안정성을 갖출 수 있도록 했다.

 

 

▣ 농지원부 필지별로 작성

 

 

• 취지 - 2022년 4월 15일부터 기존 농업인으로부터 작성되던 농지 원부를 필지별로 작성 또는 관리하도록 하는 '농지법 시행령 일부 개정안'이 시행된다.
• 적용 - 농지 원부 작성 기준을 현행 농업인에서 필지별 농지로 변경되며, 1,000㎡ 이상에서 면적 제한이 폐지됩니다. 또한 그동안 농지 원부에 등재되지 않았던 농지에 대해 단계적 조사도 실시할 계획이다.

 

 

농지 원부의 전면적인 개편을 통해 농지관련 정보를 효율적, 체계적으로 관리할 수 있을 것으로 보입니다.

 

 

▣ 아파트 층간소음 사후 확인제도 도입

 

 

• 취지 - 2022년 7월부터 건설되는 공동주택(사업계획승인 건부터 적용)에 대해 층간소음 사후 확인제도가 시행된다.
• 적용 - 완충재 자체의 소음차단 성능을 평가하는 현재의 사전 인정제도는 폐된다. 앞으로는 단지별로 5%를 선정해 성능을 측정하고 권고 기준에 미치지 못하면 지자체가 개선권고를 하게 된다. 권고를 무시할 경우엔 성능 미달 사실을 대외적으로 공표하는 등 추가적인 제재가 가해지며 측정값이 쌓이면 매년 성능 우수 시공사를 발표할 예정이다.

 

 

 

 

 

 

▣ 실거주 주택 전세 대출금은 지역건보료 산정에서 제외

 

 

• 현행 - 현재는 공시가격 5억원(대출금 2억원) 아파트의 경우, 5억원의 60%인 3억원을 과세표준으로 해 건보료를 산출한다.
• 변경 - 2022년 7월부터 지역가입자의 건보료를 산정할 때 대통령으로 정한 기준 이하의 주택을 실거주 목적으로 매입하거나 임차를 위해 받은 대출금을 제외 할 예정이다.

 

 

이에 따라 2021년 기준 건보료는 13만7,220원이지만 개정안이 시행되면 대출금 2억원을 제외한 1억원만 과세표준액으로 하기 때문에 지역 건보료는 8만8,450원으로 36%(4만8,770원) 낮아진다.

 

 

 

▣ 공유주거 서비스 활성화를 위한 기준 마련

 

 

• 취지 - 앞으로 공공과 민간이 대규모 공유주거 서비스를 제공할 수 있도록 '공동 기숙사' 용어가 신설되며 어렵고 복잡한 건축물 면적, 높이 등 산정방법에 대해 세부기준이 마련된다.
• 적용 - 공공주택사업자 꼬는 민간임대주택에 관한 특별법에 따른 임대사업자가 일반인을 대상으로 대규모 공유주거 서비스를 제공할 수 있도록 '공동기숙사' 용도를 '기숙사'의 하위 세부 용도로 신설하고 기존의 '기숙사' 용도는 '일반기숙사'로 명칭을 변경한다. 이와 함께 쾌적한 주거환경 확보를 위해 기숙사 건축기준을 제정 고시해 새로 건축되는 일반 공동기숙사에 적용한다.

 

 

▣ 새 아파트 전기차 충전 주차면 5% 의무화

 

 

• 취지 - 2022년부터 새 아파트와 전국 모든 노외 주차장은 전기차 충전 주차면을 의무적으로 5%이상 할당해야 한다.
• 적용 - 기존 건축물도 공공시설은 2022년부터, 민간시설은 2023년부터 전기차 충전 주차면을 2% 설치해야 한다. 다만 주차면수가 100개 이상이거나 안전상의 이유 혹은 충전기 설치가 곤란한 경우엔 지자체장 허가를 얻어야 하는 예외를 뒀다. 현재는 친환경차 전용 주차면에 관한 별도 규정이 전무한 상태이기 때문에 공공기관, 공영주차장 등을 대상으로 추진할 예정이다.

 

 

4. 청약

▣ 통합 공공임대주택 다자녀 기준 2자녀 이상 확대

 

 

• 취지 - 2022년부터 다자녀 가구 지원 기준이 3자녀에서 2자녀로 확대된다. 이에 따라 2자녀 가정도 신규 도입되는 통합 공공임대주택에서 다자녀 혜택을 받게 된다.
• 적용 - 통합 공공임대주택은 기존 영구임대, 행복주택 등 임대주택 유형을 통합 한 주택으로 가구의 월평균소득이 기준 중위소득 150% 이하이고, 총자산이 소득 3분위(5분위 기준) 순자산 평균값(20년, 2.88억원) 이하인 무주택 세대구성원이면 입주가 가능하다. 따라서 기존 영구임대주택을 그린리모델링해 소형 평형 2가구를 하나로 통합하는 경우 2자녀 이상 가구에 공급할 예정이다. 매입임대 보증금과 전세 임대료도 인하한다.

 

 

 

 

지금까지 2022년부터 바뀌는 부동산 제도에 대해 알아보았습니다. 올해 초대형 이벤트인 대통령 선거와 지방선거가 얼마 남지않았는데요 대선 결과에 따라 부동산과 관련된 제도와 세금 정책의 큰 방향성이 결정될 것으로 보이므로 참고 사항으로 미리 알아두시면 좋을거 같습니다.

 

 

---